Kako založiti stan i dobiti novac u 2022.: upute korak po korak sa stručnim savjetima

Prateći situaciju u privredi, banke ublažavaju ili pooštravaju svoju kreditnu politiku. Prije 20 godina, krediti su se davali pažljivo: osigurani ili garantirani. Vremenom se pojavilo više mikrofinansijskih institucija, a povećao se i broj kredita i kreditnih kartica. Nivo zahtjeva za zajmoprimce je smanjen.

Ali ekonomska previranja posljednjih godina prisiljavaju banke i druge zajmodavce da ponovo postanu selektivniji. U 2022. jedini siguran način da dobijete kredit je stavljanje stana pod hipoteku i brzo dobijanje novca.

Pripremili smo upute korak po korak i razgovarali sa stručnjakom o tome kako sve učiniti kako treba.

Glavna stvar o zalogu stana

Zahtjevi za hipoteku stana

Kod nas ne postoje jedinstveni uslovi za hipoteku stana – ni za samu imovinu, ni za osobu koja želi da dobije novac. Zajmodavci se rukovode isključivo svojim finansijskim interesima i procjenom rizika.

Recimo, jedna banka nikada ne bi uzela stan u ZATO-ima kao zalog, jer su to zatvoreni gradovi. Ako zajmoprimac ne može da vrati novac, stan će morati da se proda, a to će biti teško. I važno je da zajmodavac vrati svoj novac što je prije moguće. Druga banka može prihvatiti takav stan, ali ponuditi nešto višu stopu i dati novac manje nego što stanovanje stvarno košta.

Dozvoljeni portret zajmoprimca je takođe različit za svakog zajmodavca. Velike banke mogu odbiti ako osoba nema stalan posao i primanja. Ili ponudite manje povoljne uslove. Kreditne i potrošačke zadruge i privatni investitori, naprotiv, nisu toliko kritični u procjeni kandidata za novac.

Analizirali smo ponude povjerilaca u 2022. godini i izveli "aritmetički prosjek" zahtjeva za obezbjeđenje stana u našoj zemlji.

Stan se nalazi u gradu u kojem postoji predstavništvo zajmodavca. Ako banka (iako ne samo da može prihvatiti stanovanje kao zalog) nema filijale i filijale u vašem mjestu, takav stan vjerovatno neće biti razmatran. Razlog je jednostavan: ako zajmoprimac ne može da vrati dug, moraće da bude deložiran, tužen i prodat. Ovo su troškovi zajmodavca, posebno ako se nalazi u drugom gradu.

Stanje stana. Zajmodavac neće gledati nove tapete i prozore sa dvostrukim staklom. Naravno, ako je stan nakon požara, onda je nelikvidan. Ali općenito, lijep namještaj i novi kuhinjski set ne utječu na cijenu. Na kraju krajeva, radi se o stanu koji je pod hipotekom, koji se potencijalno može brzo prodati.

Povjeriocima je bitno da kuća nije hitna, trošna. Postoje zahtjevi za spratnost i broj stanova. Na primjer, dvospratne kuće sa šest stanova – takve su građene u ranim sovjetskim godinama – ne potpadaju pod kriterije većine kreditora. Ako kuća ima drvene podove – također, najvjerovatnije, kaucija nije opcija.

Sve komunikacije moraju biti ispravne: plin, struja, grijanje i vodovod. Bespravno preuređenje najčešće nije dozvoljeno. Na primjer, ako je zid između kuhinje i sobe srušen u stanu sa plinskim štednjakom, to je kritično. Ali ako je samo ostava preuređena, onda je to po diskreciji banke. Preuređenje legalizovano u ZTI je prihvatljivo.

Kako zajmodavac zna da je stan likvidan? Jednostavno je: morat ćete naručiti procjenu. Ovo je plaćena usluga. U našoj zemlji prosječna cijena je 5-15 hiljada rubalja. Specijalista će doći, slikati, napisati zaključak – album evaluacije. Inspektor će naznačiti prosječnu cijenu prodaje stana, na osnovu čega će banka donijeti zaključke o visini kredita.

Osnova vlasništva. Jednostavno rečeno, kako ste dobili ovaj stan. Idealna osnova za zajmodavca je kupoprodajni ugovor. Odnosno, jednom ste sami kupili kuću, a sada želite da je stavite pod hipoteku. Ili ste privatizovali stan. Podsjetimo, privatizacija je počela 1991. godine.

Zaziru se prema stanovima dobijenim na osnovu ugovora o donaciji i kao nasljeđe. Pogotovo ako se stan nedavno uselio kod vas. Odjednom će se za par mjeseci otkriti kriminalna ili sudska pozadina? Na primjer, postojaće nasljednici čiji interesi nisu uzeti u obzir prilikom diobe imovine.

Istovremeno, takvi stanovi se i dalje primaju, ali se od njih traži izdavanje vlasničkog osiguranja. Prema takvoj polisi, osiguravajuće društvo se obavezuje da će platiti novac za stan ako se iznenada na ugovor o donaciji ili nasljeđe uloži žalba na sudu.

Stanovi uhapšeni i oni za koje je potpisan ugovor o donaciji nisu pogodni. Sud može oduzeti stan. To se dešava kada je njegov vlasnik, na primjer, uključen u krivični slučaj. Ili naplaćuju dugove od njega. Zajmodavac neće uzeti stan za koji je već sastavljen ugovor o donaciji.

Najčešće ne prihvataju stanove koji se izdaju. Ali zajmodavac ne može saznati za ovo – samo vjerujte na riječ. Druga stvar je da u slučaju nužde to možda neće ići u vašu korist. Zamislite da ste stan stavili pod hipoteku i osigurali ga, ali ga istovremeno izdajete podstanarima. Imali su curenje plina i oštećeno kućište. Stan su koristila druga lica, a osiguravajuća kuća će odbiti da isplati odštetu.

Zahtjevi za zajmoprimce

Kada želite da dobijete novac osiguran stanom, zajmodavac će vas ocijeniti i kao zajmoprimca. Banke imaju najstrože kriterijume.

Starost. U većini slučajeva građanin može raspolagati svojom imovinom sa navršenih 18 godina. Postoje izuzeci za osobe starije od 16 godina, ako je emancipacija priznata putem suda – odnosno lice se smatra potpuno sposobnim, što znači da je može raspolagati imovinom, uključujući i zalaganje iste.

Međutim, prilikom izdavanja kredita banke povećavaju minimalnu starosnu dob zajmoprimca. Donja šipka je najčešće 20-21 godina. Gornja šipka je prilično široka - od 65 do 85 godina. U ovom uzrastu, kredit bi već trebao biti potpuno zatvoren.

Primjer. 50-godišnji stanovnik grada želi da stavi stan pod hipoteku i vrati novac banci na 20 godina. Međutim, banka kreditira samo zajmoprimce mlađe od 65 godina. Odnosno, morat ćete uzeti kredit samo na 15 godina ili potražiti drugu banku.

Radno iskustvo i primanja.  Kreditne potrošačke zadruge (KPK) i privatni investitori su maksimalno lojalni onima koji žele da stave stan pod hipoteku i dobiju novac. Banke su opet najkritičnije po ovom aspektu. Pripremite 2-NDFL potvrdu (o prihodima), morate biti zaposleni na poslednjem mestu najmanje 3-6 meseci. Istovremeno, banke shvataju da ne rade sve zvanično. Stoga se mogu složiti da prihvate vaš bankovni izvod kao alternativu. Izjava treba da pokaže da zajmoprimac prima novac sa određenom redovnošću i da ima sredstava na svojim računima.

Kreditna istorija. Na to, prije svega, obraćaju pažnju banke – na to gleda i CPC. Kreditna istorija se vodi u posebnim biroima. Oni prenose informaciju o tome koji su krediti registrovani za ovu osobu, da li se plaćanja vrše na vrijeme. 

Korak po korak upute za stavljanje stana pod hipoteku

1. Odaberite zajmodavca

Izbor je između banaka, kreditne potrošačke zadruge (CPC) ili privatnog investitora. Svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke, o kojima ćemo govoriti u nastavku.

2. Pripremite dokumente

Za stavljanje stana pod hipoteku trebat će vam:

• ispunite obrazac za prijavu (svaki zajmodavac ima svoj obrazac);
• original pasoša sa registracijom;
• drugi dokument (SNILS, vozačka dozvola, PIB, vojna knjižica, pasoš, a ponekad i sve odjednom – svaki povjerilac ima svoje zahtjeve);
• 2-NDFL potvrda o prihodima (možete je zatražiti u računovodstvu ili je preuzeti na svom ličnom računu na web stranici porezne službe - prije svega, to su banke koje traže);
• kopiju radne knjižice ili izvod iz nje (traže i banke);
• ako ste u braku i niste sklopili bračni ugovor, prema kojem supružnik (a) nije vlasnik stana i ne nastupa kao sudužnik za kredite, onda vam je potrebna potvrda iz matične službe;
• potvrda o vlasništvu nad stanom: kupoprodajni ugovor, izvod iz USRN-a, potvrda o nasljeđivanju, ugovor o donaciji ili sudska odluka.

3. Razumjeti osiguranje i procjenu vrijednosti

Prije svega, zajmodavac će tražiti procjenu stana. Zakon to ne obavezuje, ali se u praksi ovaj postupak gotovo uvijek provodi. Nemoguće je vjerovati na riječ zajmoprimca da njegov stan košta određeni iznos. Kompanije za procenu rade brzo. Prije toga provjerite da li je neka procjeniteljska kuća odgovarajuća ili samo od onih koje su akreditovane od strane banke ili CPC-a. Specijalist će doći, napraviti album procjene (u prosjeku za 1-3 dana) i napisati zaključak o cijeni stanovanja.

Nakon toga, zajmodavac će moći da objavi iznos koji je spreman dati pod garanciju. Napominjemo da niko neće dati 100% cijene stana na kredit. Pa ako daju 80-90% tržišne vrijednosti. Na primjer, procjenitelj je napisao da je imovina vrijedna 10 miliona rubalja. Zajmodavac je saglasan da da 75% ovog iznosa, odnosno 7,5 miliona rubalja. Zapamtite da zajmodavac nije kupac stana. On ima drugačiji zadatak: dati novac, zaraditi, a ako nešto pođe po zlu, brzo prodati zalog i vratiti svoje.

Prije transakcije morate se dogovoriti o osiguranju stana. Osiguravajuća kompanija mora potvrditi da je spremna da osigura objekt i život zajmoprimca. Formalno, svaka kompanija je pogodna. Međutim, zajmodavci često navode grupu osiguravača s kojima rade. Ako odaberete drugu kompaniju, prijava se može duže razmatrati ili čak biti odbijena bez objašnjenja.

Zajmoprimac nije dužan da osigura pravo vlasništva (o ovoj usluzi smo govorili gore). Ali zajmodavac, opet, u ovom slučaju, može odbiti ili povećati stopu.

4. Registrirajte zalog

U ovoj fazi, država, koju zastupa Rosreestr, je uključena u slučaj. Ovaj odjel je odgovoran za računovodstvo zemljišta i nekretnina u zemlji. Njemu nije bitno za šta podižete kredit i pod kojim uslovima. On djeluje kao svojevrsni garant čistoće transakcije. U tom njegovom dijelu koji će od sada u USRN-u pored vašeg stana biti teret. U izjavi će biti navedeno da je stan u zalogu. Ovo je neophodno kako bi se izbjegle sporove u budućnosti.

5. Uslovi odobravanja kredita i prijema novca

U prosjeku, cijeli proces traje 14 dana. Ovo je ako nikuda ne žurite, ali ne odgađajte prikupljanje dokumenata. Pogledajmo od čega se sastoji ovaj vremenski period:

• prethodno odobrenje zahtjeva od strane zajmodavca – 2022. traje nekoliko sati, pa čak i minuta;
• odobrenje zahtjeva – do pet dana, najduža je procedura kod banaka, u ovoj fazi potrebno je dostaviti svu dokumentaciju;
• osiguranje i procena vrednosti — kompanije rade brzo, ali ne odmah, za ove procedure će nam trebati do pet dana;
• registracija zaloge u Rosreestru - pet radnih dana od dana prijema prijave i priloženih dokumenata, prilikom registracije preko MFC-a - sedam radnih dana, iako ga svako može potrošiti brže;
• primanje novca – odmah nakon registracije zaloge.

Gdje je najbolje iznajmiti stan?

1. Banke

Najprofitabilnija opcija u pogledu stopa. Biće manje nego u CPC i investitorima. Ali najteže je staviti stan pod hipoteku i dobiti novac. Zato što pažljivo razmatraju zajmoprimca: bilans uspeha, radnu knjižicu, kreditnu istoriju. Možete i bez toga, ali tada će stopa biti veća. Uz to, brzina odobravanja od strane banaka je najmanja moguća. Nećete dobiti novac brzo.

2. Privatni investitori

Investitori 2022. godine mogu izdavati novac uz kauciju samo fizičkim poduzetnicima i pravnim licima za razvoj poslovanja. Zabranjeno im je da daju kredite običnim građanima.

Ako imate individualnog preduzetnika ili LLC preduzeća i stan koji je pogodan za kauciju, onda možete dobiti kredit od investitora. Ovo je obična osoba koja je zainteresirana za zaradu. Istovremeno, on može djelovati preko brokera, društva za upravljanje koje prati pravnu stranu transakcije.

Investitori imaju višu kamatu na kredite od banaka i CPC-a. Ali novac možete dobiti što je prije moguće.

3. Ostale opcije

Mikrofinansijske organizacije, one su i MFI ili “brzi novac” ne mogu prihvatiti stanove kao kolateral. Zakon zabranjuje. Ni zalagaonice ne uzimaju stanove. Ostale su samo CPC – kreditne potrošačke zadruge. Njihov registar se nalazi na web stranici Centralne banke¹. Ako kompanija nije na listi, nemojte raditi s njom.

CPC daje kredite samo svojim akcionarima. Prema modernim standardima, format izgleda arhaično. Uostalom, u početku su zadruge izmišljene kao „fondovi uzajamne pomoći“. Odnosno, grupa ljudi se ujedinjuje i odlučuje: hajde da dodamo novac u zajednički fond, a ako nekom od akcionara zatrebaju sredstva, daćemo mu kredit. I mi ćemo pomoći osobi, i sami ćemo zaraditi novac.

Moderni PDA uređaji rade na isti način, samo što prihvataju skoro svakoga kao dioničare i ne morate platiti novac za pridruživanje. Odnosno, zajmoprimac je primljen u zadrugu, daju zajam osiguran, a on uplaćuje novac KPK. Čim otplati dug, može otići. 

Zadruge su što lojalnije portretu zajmoprimca i daju saglasnost brže od banaka. Ali njihov procenat je veći.

Uslovi za otplatu hipoteke stana

Svi uslovi su navedeni u ugovoru o kreditu. Ne razlikuju se mnogo od običnih kredita. Uplate se moraju vršiti svakog mjeseca na određene datume. Kredit možete otplatiti prijevremeno bez ikakvih kazni. Kada se dug plati, depozit se skida sa stana.

Banka ima pravo da preuzme imovinu ako dužnik tri puta godišnje kasni sa plaćanjem najmanje jedan dan. Stvarna prijetnja da ostanu bez krova nad glavom za sve članove porodice, uključujući i dijete mlađe od 18 godina.

Dok otplaćujete dug, ne možete ništa sa stanom bez saglasnosti povjerioca. Možeš živjeti, raditi i kozmetičke popravke. Ali preuređenje, prodaja i iznajmljivanje – samo uz dozvolu vlasnika zaloga.

Popularna pitanja i odgovori

Odgovara na pitanja Advokat kompanije za upravljanje GLS Invest (GLS INVEST) Alexander Morev.

Izvori:

1. Web stranica Centralne banke. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Savezni zakon br. 16.07.1998-FZ od 102. jula 26.03.2022 (sa dopunama i dopunama od 01.05.2022, 19396) „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” (sa izmenama i dopunama, na snazi ​​od 8. maja 3.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.